Uma reforma mal feita em um único apartamento pode afetar a estrutura, causar vazamentos nos vizinhos ou sobrecarregar a instalação elétrica do prédio. E quem responde por não ter fiscalizado é o síndico. Por isso, antes de autorizar qualquer obra, vale seguir um checklist.
Por que o síndico deve se preocupar
O Código Civil (art. 1.348) atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. A NBR 16280 reforça esse papel ao colocar o responsável legal da edificação como quem analisa e autoriza as reformas. Se o síndico libera uma obra sem documentação e algo acontece, ele pode ser responsabilizado.
Checklist: documentos para exigir
- Plano de reforma elaborado por profissional habilitado
- ART (CREA) ou RRT (CAU) do responsável técnico, registrada e paga
- Descrição dos serviços e dos sistemas afetados
- Projetos ou croquis, especialmente se houver alteração de paredes
- Cronograma com início, término e horários
- Lista de profissionais e empresas que vão trabalhar na obra
- Plano de descarte de entulho e transporte de materiais
- Termo de responsabilidade do morador
Como analisar o plano de reforma
O síndico não precisa ser engenheiro, mas precisa garantir que alguém qualificado avalie o plano. Pontos de atenção:
- Há remoção de paredes? Elas são estruturais?
- Há intervenção em prumadas ou shafts coletivos?
- A reforma muda cargas sobre a laje?
- Há alteração de fachada ou de áreas comuns?
- O aumento de carga elétrica é compatível com o prédio?
Quando há dúvidas, o condomínio pode contratar um engenheiro para emitir um parecer técnico. É o que fazemos na assessoria de engenharia para síndicos.
Durante a obra
- Faça vistorias periódicas para conferir se a obra segue o plano
- Controle a entrada de prestadores
- Exija o cumprimento dos horários do regulamento
- Suspenda a obra se houver risco ou desvio do plano aprovado
Ao final da obra
Peça ao morador a documentação de conclusão e arquive junto com o plano e a ART. Esse histórico é importante para futuras reformas, para o seguro e para eventuais disputas.
E se a obra começou sem autorização?
O síndico deve notificar o morador por escrito, solicitar a documentação e, se houver risco, determinar a paralisação. Em casos graves, o regulamento interno e a assembleia podem prever multas, e a questão pode ser levada ao Judiciário.
